Как мы считаем — и когда честно отказываемся от вердикта

Справедливая цена — вилка, а не точка

Берём сопоставимые предложения и наблюдения: сначала в том же доме, затем в районе, затем по городу — с убывающим доверием на каждом шаге. Нетипичные площади и явные ошибки цены исключаем как выбросы. Результат — диапазон справедливой цены и уровень доверия, привязанный к числу и независимости сравнений. Если сравнения держатся на одном источнике, мы не показываем уверенную точку — только широкую вилку с пометкой «недостаточно независимых сравнений». Цену не гарантируем.

Ликвидность — насколько быстро выйти

Оцениваем глубину спроса по сегменту и району и ориентир срока экспозиции: на чём держится скорость продажи — этаж, состояние, локация, переизбыток похожих лотов. Это сигнал «сможете ли выйти из объекта без потери цены», а не обещание срока. При разреженных данных показываем направление и уровень доверия, а не точную цифру.

Ипотечная пригодность — посильность платежа

Проверяем доступные ипотечные программы по объекту и дому и оцениваем платёжную нагрузку при ваших параметрах: первоначальный взнос, ставка, срок. Показываем справочно — это не оферта и не одобрение банка. Помогает понять, проходит ли объект по платежу ещё до того, как вы вносите аванс.

Надёжность проекта — что в официальных реестрах

Для новостроек и проектов сверяем публичные официальные источники — Наш.дом.рф, ЕГРН, ФССП, Росреестр — и агрегируем сигналы: стадия, разрешения, споры, обременения. Показываем флаги риска, а не «приговор»: где источники расходятся, помечаем неопределённость. Финальную проверку конкретной сделки и документов делает оператор перед авансом.

Расчётная доходность — сценарии, не прогноз

Сценарии — долгая аренда, флип, переуступка, посуточная аренда, коммерция — считаем как диапазоны с явными допущениями: арендная ставка, вакантность, расходы, горизонт. Это расчёт «что будет при таких допущениях», а не обещание дохода. Доходность не гарантируем; где входные данные ненадёжны, система отказывается от прогноза.

Cap rate коммерции — формула и пороги

Сначала фиксируем арендную опору. Только сопоставимые данные по конкретному объекту позволяют показывать его per-unit cap rate и окупаемость. Текущий PRO-скринер использует городскую когорту по назначению, поэтому показывает агрегатный сценарий, а не доходность объекта. Формула сценария на ₽/м²: (медианная аренда по городу и назначению, ₽/м²/мес × 12 × (1 − вакансия 12%) × (1 − расходы 10%)) ÷ цена продажи, ₽/м². Санити-диапазон сценарного cap rate — 3%–20%; вне него считаем данные ошибочными, а не привлекательными. Цена должна быть 30 000–3 000 000 ₽/м², аренда 200–10 000 ₽/м²/мес, когорта — не меньше 20 наблюдений.

Доверие к данным и вердикт

Каждый расчёт несёт доверие к данным от 0 до 1 — оно растёт с числом независимых сопоставимых наблюдений и падает при тонкой когорте. Вердикт по коммерции — «Разобрать» (кандидат на проверку), «Пауза» (есть сомнения в данных) или «Ручная проверка»; гарантированного «Покупать» не бывает. Низкое доверие помечается явно: это повод для ручной проверки оператором, а не готовое решение. На карточке всегда видно, сколько наблюдений и за какой период стоит за цифрой, и как лот соотносится с медианой рынка.

иллюстративный пример

Как выглядит карточка проверки

Так движок выше превращается в карточку: вердикт следующего шага, вилка справедливой цены, уровень доверия, почему и главный риск. Данные ниже — иллюстративный пример, не реальный объект и не результат уже выполненной проверки.

Индекс цен — канонический ADS-источник

Городской индекс ₽/м² строим только из канонического ADS-ряда; брокерские и enrichment-источники в городской индекс не попадают. Перед публикацией проверяем санити: медиана города должна укладываться в 0,4×–2,5× медианы районов того же города — иначе город не публикуется (fail-closed). Внутри ряда месячная точка, резко отклоняющаяся от обоих соседних месяцев (более чем на 25%), считается артефактом данных и исключается из графика — реальный тренд двигает границу, а не одну точку. На «Пульсе» город показываем с ценой только при достаточной глубине ряда (≥ 12 месячных наблюдений или ≥ 365 дней покрытия); более тонкие города видны как «недостаточно истории» без цены. Так одна испорченная строка-источник не выводит неверную цену на публичную страницу.

Сделио Индекс роста — как считаем прирост по ЖК

«Сделио Индекс роста» (Sdelio Growth Index, v1) — рейтинг жилых комплексов по среднегодовому приросту цены предложения ₽/м². Главная метрика — среднегодовой прирост со старта продаж: суммарный рост за весь период, приведённый к средней ставке за год по формуле сложного процента. Например, +495% за ~8 лет — это в среднем около +24% в год, а не 495% в год; поэтому именно среднегодовое число мы показываем крупно, а суммарное — рядом, с указанием срока. Рядом считаем ещё два окна: за 3 года (тоже среднегодовой, CAGR) и за 12 месяцев. Ряд каждого ЖК дедуплицируется по источникам по дате, точки-выбросы масштаба отфильтровываются, а ЖК с дефектами данных (искажённый график, конфликт источников) исключаются регулярным аудитом. В рейтинг попадают только ЖК с историей от 12 месяцев, минимум 6 наблюдениями и свежими данными; уровень доверия («высокая» — от 24 месяцев и 12 точек) показан рядом с каждой цифрой. Важно: это динамика запрашиваемых цен, а не цены зарегистрированных сделок, и описание прошлого, а не прогноз. Точные цифры попадают в поисковую выдачу только после проверки оператором каждого ЖК; до этого рейтинг доступен в режиме предпросмотра. И ещё: «среднегодовой прирост цены» — это исторический рост стоимости метра, а не «% годовых» по вкладу и не обещание доходности.

Доказательная база проверки — типы фактов, источники, срок годности

Каждый вывод платной проверки собирается из отдельных фактов. У факта есть тип (К критерию, Контекст рядом, Риск, Возможность), источник (внесено оператором, по документу, из текста объявления, рыночный ориентир, ЕФРСБ / банкротные торги, Росреестр / ЕГРН, реестр ОКН) и уровень подтверждённости (подтверждено, вероятно, не проверено). Публично показываются только факты, которые оператор подтвердил и явно пометил как публичные; служебные детали источника (номера документов, ссылки) наружу не выходят никогда. У факта есть срок годности: если он истёк, на странице проверки появляется пометка «требует переподтверждения» — мы не выдаём устаревшее за свежее. Дата «разбор обновлён» на странице проверки — это момент доставки вывода оператором, а не автоматического пересчёта.

Когда мы честно молчим

Мы отказываемся от уверенного вывода, когда сравнения держатся на одном источнике, независимых сопоставимых сделок недостаточно, данные устарели или объект нетипичен для сегмента. В этих случаях вы видите «недостаточно данных» вместо красивой, но ложной цифры. Это главный принцип: честное «не знаем» лучше уверенной ошибки.