Ипотека и собственный капитал

Меньше взнос, больше обязательств

Вы сравниваете покупку за свои деньги и покупку с кредитом. Цена вымышленного объекта одинакова, но обязательные платежи появляются только во втором варианте. Кредит позволяет внести меньше собственных средств в начале. Он также создаёт долг, который нужно обслуживать независимо от наличия арендатора. Положительная аренда сама по себе не доказывает, что месячный платёж будет покрыт. Вы сначала записываете размер кредита, ставку за период, число платежей и правила изменения договора. Затем сопоставляете календарь поступлений и платежей. Большая цифра доходности собственного капитала без размера долга может скрывать гораздо более тяжёлый риск нехватки денег.

Два платежа вручную

Для прозрачной арифметики возьмём маленький кредит 201 ₽ на два месяца со ставкой 1% за месяц. Аннуитетный платёж равен 102,01 ₽. В первом месяце проценты равны 201 × 0,01 = 2,01 ₽. Из платежа 100 ₽ уменьшают основной долг, поэтому остаётся 101 ₽. Во втором месяце проценты составят 1,01 ₽. Платёж 102,01 ₽ закрывает оставшиеся 101 ₽ основного долга. Мы используем маленькую сумму, чтобы вы проверили каждую копейку вручную. Это не банковское предложение. Реальный график может учитывать договорные даты, округление, страхование и иные условия, которых в этом примере нет.

Формула и единицы времени

Общая формула платежа использует сумму кредита L, ставку за один платёжный период r и число периодов n. Платёж равен Lr, делённому на единицу минус величина (1 + r) в степени минус n. Ставка за месяц и годовая ставка не взаимозаменяемы. Если годовая номинальная ставка условно делится на двенадцать, это должно быть прямо указано как правило модели. При нулевой ставке формула имеет отдельную простую ветвь: сумма кредита делится на число платежей. Кредит 1 200 ₽ на двенадцать беспроцентных месяцев даёт платёж 100 ₽. Ноль процентов не исключает других расходов реального договора.

Почему остаток меняется не на весь платёж

В начале длительного кредита проценты обычно занимают большую часть аннуитетного платежа, чем ближе к завершению при той же ставке. По мере уменьшения долга начисление процентов снижается. Поэтому остаток основного долга после тридцати платежей нельзя получить простым вычитанием тридцати полных платежей из первоначального кредита. Вы вычитаете только части, направленные на основной долг. В графике должны быть отдельные колонки платежа, процентов, погашения и остатка. Последний платёж корректируется до точного закрытия долга. Иначе округлённые копейки могли бы оставить фиктивный долг или показать отрицательный остаток после полного расчёта.

Доходность собственного капитала

Теперь вернитесь к годовым суммам. Допустим, NOI равен 90 ₽, обслуживание долга 60 ₽, а собственный капитал 500 ₽. Денежный остаток равен 30 ₽, и cash-on-cash составляет 6%. Маленькие суммы снова нужны только для проверки формулы. Этот показатель не включает прибыль от будущей продажи, налог и увеличение капитала за счёт погашения долга. Если обслуживание долга вырастет до 100 ₽, остаток станет минус 10 ₽. Нужно внести дополнительные деньги, даже когда объект приносит положительный операционный доход. У отрицательного денежного потока нет автоматической компенсации предполагаемым ростом цены.

Фиксированная и переменная ставка

Отдельно читайте условие о ставке. Изменение ключевой ставки не означает автоматического пересчёта платежа по фиксированному кредиту. Для учебного кредита с переменной ставкой мы можем заранее задать пересмотр с конкретного месяца. Тогда новый платёж считается от оставшегося долга и оставшегося срока. Это явно иной договорный сценарий. Историю ключевой ставки можно проверить на сайте Банка России: https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/. Она не заменяет ваш договор. При досрочном погашении также нужны условия пересчёта срока или платежа. Не выбирайте удобный вариант в таблице, если договор предусматривает другой.

Проверка графика

Вы берёте первый месяц графика и пересчитываете проценты от долга на начало месяца. Затем вычитаете их из платежа и получаете погашенную часть. Остаток предыдущего месяца минус эта часть должен совпасть с новым остатком. Повторите проверку для месяца изменения ставки и для последнего платежа. Если график не сходится, сначала ищите различие в дате, ставке за период или округлении. Не исправляйте таблицу случайной надбавкой к доходу квартиры. Ошибка в долговой строке не является арендным поступлением. В реальном договоре дополнительно проверьте сопутствующие расходы и условия страхования. Наша формула считает только заданный основной долг и проценты.

Числа примера

Платёж малого кредита: 102,01 ₽. Денежная доходность капитала: 6,00 %. Годовой остаток второго сценария до налога: 30,00 ₽. Это два отдельно заданных учебных расчёта.

Источники

Редакция источников от 2026-10-11; актуальность правил нужно проверить

Проверьте себя