Простой, концентрация и ликвидность

Полгода без арендатора

Вы владеете одной вымышленной квартирой и ждёте 10 000 ₽ аренды каждый месяц. На год запланировано 120 000 ₽. Но арендатор съезжает, и новый появляется только через полгода. Поступает 60 000 ₽ вместо 120 000 ₽. В этом сценарии управление стоит 10% собранной аренды, то есть 6 000 ₽. Прочие годовые расходы равны 10 000 ₽. Операционный доход получается 44 000 ₽. При цене объекта 1 000 000 ₽ это 4,4% до кредита и налога. Плановая валовая доходность всё ещё равна 12%, но деньги пришли по другому пути.

Годовая сумма и месячный дефицит

Простой важен по двум причинам. Во-первых, уменьшается годовая сумма аренды. Во-вторых, меняется момент поступления денег. Если квартира пустовала в начале года, резерв нужен сразу. Нельзя оплатить январский обязательный платёж будущей декабрьской арендой без отдельного источника денег. Вы составляете помесячную таблицу, где у каждого месяца есть поступление, постоянный расход и кредитный платёж. Некоторые расходы сохраняются даже без арендатора. Какие именно, зависит от объекта и договоров. Мы не объявляем учебные 10 000 ₽ универсальным набором расходов. Для реальной проверки нужны счета, условия управления, ремонта и содержания.

Дополнительный взнос тоже стоит денег

Допустим, платежи по кредиту за год равны 60 000 ₽. NOI в 44 000 ₽ их не покрывает: не хватает 16 000 ₽ ещё до налога. Эта сумма является дополнительным взносом собственника. Она не исчезает при годовом усреднении. Если в другом активе или вкладе вы сравниваете тот же начальный бюджет, нужно учесть и эти дополнительные деньги в альтернативном варианте. Иначе квартира получает скрытый бесплатный источник финансирования. Взнос нужно записать на реальную учебную дату. Внесённые в январе деньги и внесённые в декабре работают в альтернативном варианте разное время.

Считайте источники риска

Одна квартира концентрирует риск в одном объекте и одном арендном договоре. Неисправность, спор или задержка заселения могут одновременно затронуть почти весь арендный поток. Десять одинаковых комнат в одном здании не обязательно дают десять независимых рисков: у них может быть общий ремонт или запрет эксплуатации. Сначала определите источник риска, потом считайте количество активов. Нельзя вывести подходящую вам степень распределения из одного учебного процента. Важно увидеть, какие события совпадают во времени и какие обязательства продолжаются. Распределение уменьшает некоторые зависимости, но не гарантирует отсутствие потерь, расходов или длительного поиска покупателя.

Оценка не оплачивает счёт

Теперь представьте, что вам срочно нужны 200 000 ₽. Оценка квартиры в 1 000 000 ₽ не означает, что можно немедленно получить пятую часть этой суммы без кредита или продажи. Покупатель может долго проверять документы, просить снижение цены или отказаться. Пока сделка не состоялась, оценка остаётся оценкой. Вы разделяете дату принятия решения о выходе, предполагаемую дату сделки и фактическую дату получения денег. В учебном сценарии задержка выхода задаётся как условие, а не как средний рыночный срок. Объявление о продаже и реальное зачисление суммы являются разными событиями.

Тяжёлый сценарий

Для проверки устойчивости замените шесть месяцев простоя на девять, затем уменьшите цену выхода. Не меняйте остальные параметры одновременно, если хотите понять вклад конкретного риска. После этого можно собрать совместный тяжёлый сценарий. Отрицательный денежный поток и низкая цена продажи способны возникнуть вместе. Резерв помогает оплачивать счета, но его размер тоже имеет предел. Вы не называете любой резерв достаточным. В таблице полезно показать месяц, когда деньги заканчиваются при выбранных условиях. Такой сценарий не предсказывает будущее и не устанавливает вероятность. Он объясняет последствия заданного сочетания событий для конкретного учебного бюджета.

Как читать резерв

Резерв отражайте отдельной денежной строкой. Если на старте вы положили рядом с квартирой ещё 50 000 ₽, общий бюджет увеличился. Нельзя считать доходность относительно только цены объекта, а поддержку из резерва забыть. При расходовании резерва его остаток уменьшается. Если деньги закончились и вы внесли новые, это следующий взнос с собственной датой. Не объявляйте продажу решением любого дефицита: она тоже занимает время. Запишите срок обязательного платежа и предполагаемый срок выхода рядом. Если первый наступает раньше второго, таблица должна показать необходимость другого источника денег, а не задним числом использовать ещё не полученную выручку.

Числа примера

Плановая валовая доходность: 12,00 %. NOI при шести пустых месяцах: 44 000,00 ₽. Чистая доходность до кредита и налога: 4,40 %.

Источники

Редакция источников от 2026-10-11; актуальность правил нужно проверить

Проверьте себя